SKONČENÍ NÁJMU BYTU
Nájem bytu může zaniknout:
- Uplynutím doby (prolongací)
- Dohodou stran
- Odstoupením od smlouvy
- Výpovědí
Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná.
Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo v případě, že se změní okolnosti, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět).
Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou z těchto důvodů:
- Možnost skončení nájmu bez výpovědní doby v případě porušení povinností zvlášť závažným způsobem.
- Možnost výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou z uvedených důvodů
- Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
- Je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
- Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.
- Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:
- Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.
- Potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
V ustanovení § 2289 NOZ se opětovně projevuje ochrana slabší strany – nájemníka, která má zabránit zneužití výpovědního důvodu v případech, kdy pronajímatel vypoví nájem z důvodu potřeby bytu k bydlení pro sebe nebo pro svého manžela či osoby blízké, ale byt po vyklizení ponechá prázdný nebo pronajme jiné osobě. Pokud se tak stane, je pronajímatel povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému ve výpovědi.
POZOR: Tato lhůta neběží v případě potřebné úpravy bytu.
Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V takovémto případě má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má však povinnost před podáním výpovědi nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu a ve výpovědi uvést výpovědní důvod. Pokud tak neučiní, k výpovědi se nepřihlíží. Nový občanský zákoník považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména následující: a) nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, b) poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo d) užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
POZOR: NOZ ruší bytové náhrady.
Byt je odevzdán předáním klíčů a umožněním přístupu a užívání bytu. Opustí-li však nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.
Nájemce je povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Současně má nájemce povinnost odstranit změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, v případě že se na odstranění dohodli, a změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel jejich odstranění nežádá.
POZOR: V případě změn provedených nájemcem bez souhlasu pronajímatele, může pronajímatel žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno, ale nájemce nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila.
Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.
Zůstane-li v bytě věc, o které lze usoudit, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se o ni pronajímatel ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li si ji nájemce bez zbytečného odkladu, může pronajímatel po předchozím upozornění nájemce na jeho účet věc vhodným způsobem prodat. Uvedené neplatí, jedná-li se o věc, kterou nájemce nebo člen jeho domácnosti zjevně opustil.
Nájem družstevního bytu je upraven v zákoně o obchodních korporacích (§ 741 – 747 zákona č. 90/2012 Sb.).